VR彩票本期【酒店投资百人汇】视频直播栏目邀请到的嘉宾是华中资深投资人张健健，湖北健坤商业管理有限公司董事长。

　　张健健投资酒店14年，个人总投资金额超5000万，已投资酒店20余家，投资涵盖经济型及中端酒店，投资的品牌有7天、维也纳、丽枫、希悦·巴比伦、茉莉花开等品牌。

　　我大学期间学的是音乐，毕业后做了一名教师。几年后，因为不安于稳定，于是把“铁饭碗”辞了，开始创业。

　　最初接触酒店行业，是在差旅途中入住了7天酒店，了解后，发现酒店的发展前景不错。

　　2009年时，我在荆州自持了一处物业，基于自己多年来在工程板块的经历，我有充足的材料、人工管理、装修物业的经验，加上当时正处于酒店行业的风口期，所以便整合了物业和工程资源，尝试着开了第一家酒店。

　　第一家酒店经营得当，在得到投资回报带来的信心后，我便开始了至今长达14年的酒店行业深耕之路。

　　14年的酒店投资期间，无论是经济型酒店还是中高端酒店，我均有涉及，总投资超过5000万，其中最大的项目，物业体量达到1万㎡。

　　值得一提的是，在投资酒店的过程中，我慢慢地发现自己对于酒店品牌的概念认识不够清晰，运营方面不够专业，于是我和朋友一起创建了自己的经济型酒店品牌，并培养了一支运营管理团队。

　　随着时间的推移，我们的酒店品牌体量渐渐扩大，变成了连锁品牌，直营门店达到了三四十家，其中二十多家我参与了投资。

　　2016年以前，我们个人的酒店品牌始终保持高速发展，逐渐往荆州周边乃至江南平原一带扩张，并推行运营化管理。

　　2017年-2018年，我意识到当时的经济型酒店逐渐进入瓶颈期，于是开始转变投资方向，转向了宴会型酒店。

　　疫情期间，酒店行业面临大洗牌，我的酒店投资观念又发生了新的转变。我认为，在特殊时期，品牌能够背靠强大的品牌、流量、技术赋能，更有保障。

　　因此，在2020-2021年期间，我找准时机，果断进入下沉市场，陆续投资了2家7天酒店。

　　这2家门店体量都不大，投资成本均在200-300w，成本回收周期都稳定在3年内，整体收益在行业内算是比较不错的。这2家7天酒店的投资，成了我加盟酒店品牌比较成功的经验。

　　在我看来，酒店行业是一个非常传统的行业，源起于殷商时代的驿站，用于官府人员来往途中食宿、换马等。随着商品交换的发展，商人们的旅行住宿催生了客栈，这是酒店最早的雏形。

　　随着历史进程的推移，在衣食住行中，大部分都能通过互联网解决，但酒店住宿需求无法完全在线上解决。虽然其营销渠道可以通过互联网，但顾客最终还是会抵达线下酒店中。

　　对投资人而言，投资酒店的挑战在于，酒店运营应该是持续性的上涨，而不是业绩的原地踏步，但想要使酒店业绩节节高升，就需要不断开拓创新、为酒店打造独特的卖点，进一步增强酒店核心实力。

　　近年来，酒店消费者群体在年龄构成上发生了明显变化，80后、90后新生代乃至00后逐渐成为酒店主力消费群体。这个群体有着完全不同于以往消费者的性格、文化和需求特征，了解他们的需求，是酒店管理者的又一全新挑战。

　　物业内原先经营着一家有12年历史的老酒店，体量5000㎡，共有90多间客房。选择接手该老旧酒店物业，并将其翻新成新7天，原因如下：

　　其一，对周边市场进行评估后，我发现虽然物业处于江汉区市中心区域，但物业周边多为老破小区，商圈的受众人群不适合做中端酒店，将门店定位在经济型酒店是比较合理的选择；

　　其二，物业原本就是7天的老店面，地理位置不错，并且有着十多年的经营历史，这意味着门店自带稳定的客群优势，继续投资7天可以延续品牌在商圈产生的影响力，便于会员积累；

　　其三，物业除了酒店业务，还可以作为我工程公司与科技公司的办公地，这让我能够随时触达一线，把控门店的发展情况；

　　其四，投测期酒店预估的房价为200元左右，预估的房价可以实现3年的投资回报周期。

　　当时恰逢7天酒店推出3.0升级产品，我便萌生了将该老酒店物业翻新成7天酒店3.0版本的想法。

　　在经过调研后，我发现7天酒店的3.0产品与武汉菱角湖万达地铁站店的市场定位相匹配，设计风格年轻，能让门店的后期竞争力得到很大的提高。并且，旧改之后，既能保留老店本身的优越地理位置和客源，还可以得到新产品的赋能。

　　与7天品牌团队联系后，我开始着手武汉菱角湖万达地铁站店的翻新改造事宜。升级改造意向得到7天品牌的积极响应，7天品牌团队快速输出设计方案后，我自己的施工团队立即启动了改造工程。

　　为了翻新老旧物业、迭代新7天产品、加入智能客控系统，我决定对物业进行整体改造。除了物业墙体、梁柱、地面混凝土没有动之外，消防、主水电、外墙、窗户等基础工程全部重新按照新的7天3.0方案拆旧做新。

　　时间紧任务重，改造难度比较大。但在7天品牌筹备筹建团队、运营团队、市场营销团队等团队的全力支持下，改造过程进展非常顺利。项目不仅实现了保质保量快速落地，并且在工程施工和项目衔接环节为我节约了不少成本。

　　为了进一步提高竞争力，我让自己的科技研发团队根据7天酒店3.0产品，定制了一套酒店智能客控系统，实现了无需联网即可语音控制灯光、空调、电视和窗帘的功能。

　　最终，即使在疫情影响之下，门店依然在6个月内完成了全面升级改造，总投资额为600万+，90间房，造价除了包含酒店整改，还有配套楼层、办公室等装修改造费用。

　　2022年12月27日，7天酒店·武汉菱角湖万达地铁站店【新7天】翻新开业，门店开业不到2个月后，综合RevPAR提升70元，单日RevPAR高达307元。

　　目前来看，门店周一到周四的OCC能维持到90%左右，周五到周日能达到满房。

　　开业已经半年，我对这笔投资的效益是很满意的，预估能在3年内收回投资成本。

　　这家酒店提供了更为灵活的早餐配送服务，客人可以提前做好登记。第二天，客房服务员或是机器人就会准时按照客人的喜好将早餐套餐送到房间，足不出户就能吃上营养、健康、美味的早餐。

　　这种配额早餐模式，不仅节省了人员的投入，还能给予客人更舒适、便捷的早餐体验。

　　通常而言，在7天酒店产品中是不含会议室的。为了将原先早餐厅的空间合理利用起来，我们将其改造成了会议室，可以接待商务小型会议与团队。从目前来看，酒店会议室所呈现的出租率数据可圈可点，同时也增加了酒店的坪效。

　　在用户体验上，酒店标配中高端酒店同档次的专利舒睡床垫、裸睡级别品质的布草，以及可以自动回弹的舒适记忆枕，帮助消费者提高睡眠质量。同时，淋浴区搭配恒压速热的淋浴系统，花洒出水孔高达57个，为住客带来更畅快的沐浴体验。沐浴用品方面则采用柠檬马鞭草香氛，有助于解压舒缓。

　　在细节方面，卫生间采用干湿分离的布局，更有品质感。洗漱用品方面，提供一次性封包浴巾和一次性面巾，更卫生、更放心。牙刷和梳子等物品均采用2年内可完全降解的材质，绿色环保。

　　7天酒店为保证产品标准的一致性与不同门店体验的差异性，将产品打造分为“标配”和“选配”两种模块，将标准化与个性化有效融合，使投资效益最大化。7天酒店的“乐高模式”既满足投资人的多样的投资需求，也丰富了客人的入住体验。

　　在标配产品的基础上，酒店引入了智能语音客控系统、智能门锁、智能电视、智能机器人等选配的智能设备模块，为客人提供全方位的智能家居体验。在武汉菱角湖万达地铁站店，语音客控系统可以控制室内灯光、电视、窗帘和空调。如果想要打开电视，无需使用遥控器，直接呼叫“小7小7，请打开电视”即可。

　　智能客控的加入，给旅客增加了智能场景体验，这也成为门店吸引科技体验爱好者的一大利器。

　　除了根据消费者核心诉求注重品质细节以及引入智能客控外，酒店还配备了7天酒店3.0产品中比较有特色的增值房型——健身客房，满足顾客的个性需求。

　　在老店改造时，不少投资人应该经历过这样的情况：随着酒店翻新工程的逐步进行，方案预算逐步调整、增加，这成为了酒店升级改造中最大的“坑”。因为大部分老旧酒店在升级改造时，往往会选择保存一部分结构和装修，到了筹建期，发现原先未计划改造的部分，也需要进一步改造，因此预算会随之增加。

　　所以，投资人在进行老店改造前，务必要做好完整的改造预算及数据测算，以防止中途增加改造内容，避免改造成本难以管控。

　　最终呈现的效果会和开业后的定价呈直接联系。在评估时，设置一个预期的总投资标准，包括装饰面、隐蔽工程，乃至小的装修材料，以及房间内的家具等，和最后预期的效果是否吻合，如果不能满足效果，那必须进行更换，不要将就。

　　即一定要做好前期的市场评估分析，做好项目定位，其中包括酒店所处位置、周边商圈消费力、酒店过往客群画像和周边竞争酒店经营数据分析等，在此数据基础上做好酒店的市场定位，决定酒店是否进行翻牌升级或是改造升级。

　　在接手的投测阶段，如果酒店仍处于在营状态中，可以问原先的酒店投资人或品牌方要酒店的经营数据，如ota渠道的数据，门店的RevPAR，OCC，ADR等等。根据提供的信息，结合物业成本，测算后期升级改造后的经营数据。

　　品牌的开发团队和运营管理队伍，经历了不少老旧酒店改造升级的案例，皆具备专业的能力。

　　再次，接手老旧物业后，在确定了是否需要翻改之后，还要确定改成什么档次的酒店与品牌，这都是需要提前规划的问题。

　　从事酒店投资行业将近14年，要感谢各位投资合伙人对我和团队的支持。基于大家对彼此的信任，我们成为了一个利益共同体，才能不断扩大酒店投资规模，获得更大的投资回报。

　　与7天酒店合作数年来，我认可品牌方包容和开放的态度。与7天酒店合作，我可以将自己的想法融入到项目上。对于酒店品牌而言，这样开放的心态难能可贵。

　　2020年9月，7天酒店发布了3.0产品，意味着7天品牌进入了一个新阶段，也很感谢品牌方能给我这个机会，将酒店升级成3.0版本，并取得不错的营收。

　　首先，对于新投资人来说，切忌盲目去做预判，一定要多参考行业内的经验及数据。我建议新手投资人一定要多看、多听、多学习，不管是行业内的，还是行业外的，善于捕捉各种信息。因为投资酒店并不是简单的买进卖出，而是综合性的资产投资，需要在投测期和筹建期把控各方面细节，这样才能在运营期相对省心和省力；

　　其次，新手投资人在下场投资首家酒店时，务必做到亲力亲为，将前期工作做到尽善尽美。如果能够将酒店的投资成本控到最低，并奠定好基础，后期运营阶段不出大的纰漏，酒店项目成功的把握就非常大。

　　未来，我依旧十分看好酒店投资行业。我认为，酒店始终都是刚需，因此我会持续深耕酒店行业。目前我也在积极洽谈物业资源，以及对接品牌。

　　至于投资的区域，我认为最熟悉的地方即是最安全的地方。我对华中区域的酒店投资市场更为了解，对该地区的风土人情、消费习惯更了解，对市场数据的敏锐度也更强烈，基于此，日后我还是会持续在华中地区投资酒店。返回搜狐，查看更多